Оренда земельних ділянок для бізнесу: що необхідно знати?
Для здійснення підприємницької діяльності багатьом підприємцям необхідні земельні ділянки. Сьогодні пропонуємо розібратися у питанні оренди земельних ділянок:
- Хто може бути орендарем та орендодавцем;
- Яким чином укладаються договори оренди земельних ділянок, їх обов’язкові умови;
- Орендна плата;
- Строки оренди.
Почнемо з того, що оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Таким чином: користування повинно бути строковим (обмеженим у часі) та оплатним (в якому форматі може відбуватися оплата, поговоримо далі).
Сторонами договору оренди є орендодавець (той, хто передає земельну ділянку у користування) та орендар (той, хто отримує ділянку у користування).
Орендодавцями земельних ділянок відповідно до закону можуть бути як юридичні, так і фізичні особи (якщо землі належать до приватної власності), місцеві ради (якщо мова йде про комунальну власність), органи виконавчої влади (у випадку, коли землі належать до державної власності).
Орендарями ділянок можуть бути державні адміністрації, місцеві ради та фізичні чи юридичні особи.
Залежно від того, до якої форми власності належить земельна ділянка, залежить порядок укладення договору оренди, варіанти сплати орендної плати.
Якщо ми говоримо про державну чи комунальну власність, Земельний кодекс передбачає, що набуття прав на земельну ділянку (оренди, в тому числі), здійснюється здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону)
Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам для сінокосіння і випасання худоби, для городництва та в інших випадках, передбачених законом.
Отже, якщо ви бажаєте отримати в оренду земельну ділянку державної чи комунальної власності, необхідно перевірити, чи можете ви отримати її без проведення земельних торгів, чи доведеться звертатись до вказаної процедури.
Якщо ж ви маєте намір орендувати земельну ділянку приватної власності, то для цього вам необхідно лише звернутись з відповідною пропозицією до її власника.
Які умови повинен містити договір оренди?
Існує таке поняття, як істотні умови договору: ті, які необхідні та достатні для того, що договір вважався укладеним. Істотні умови можуть бути встановлені законом чи за заявою однієї зі сторін.
Без досягнення згоди щодо всіх істотних умов договору, його не можна вважати укладеним.
Отже, які умови повинен містити договір оренди земельної ділянки:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- дата укладення та строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Ці умови встановлені як істотні в силу закону (передбачені ЗУ “Про оренду землі”), проте для захисту своїх інтересів доцільно передбачити:
- Права та обов’язки сторін;
- Порядок приймання та повернення земельної ділянки;
- Відповідальність за порушення умов договору;
- Порядок вирішення спорів;
- Форс-мажорні обставини та інше.
Орендна плата
Законом передбачено, що розмір орендної плати за землі комунальної та державної власності не може бути:
- меншим за розмір земельного податку:
для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – у розмірі не більше 3 % їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування – не більше 1 % їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3 % та не більше 1 % їх нормативної грошової оцінки;
для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – у розмірі не більше 5 % нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3 % та не більше 5 % нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
- не може перевищувати:
12 % нормативної грошової оцінки;
граничний розмір орендної плати, встановлений у п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 ПКУ, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах;
для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку.
Форма орендної плати диференційована: може вноситися у натуральній чи грошовій формі. При цьому за користування землями комунальної чи державної власності орендна плата вноситься виключно у грошовій формі.
Пам’ятайте, що якщо ви укладаєте договір суборенди земельної ділянки, розмір суборендної плати не повинен перевищувати розмір орендної плати.
Слід також звернути увагу на строк оренди: він не може перевищувати 50 років. При цьому для окремих категорій земель встановлено мінімальний строк оренди, наприклад:
- для земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років,
- для земельних ділянок сільськогосподарського призначення для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) не може бути меншим як 25 років.
У випадку, якщо у вас виникають питання чи проблеми, пов'язані з укладанням договору оренди/суборенди земельної ділянки, ви можете звернутись за допомогою до нашої команди. Ми надамо детальні відповіді на всі ваші запитання.
Автор: Вікторія Сіпко